Опыт пробежки по граблям при поиске дома в аренду Харьковская область

3 месяца назад искал дом для длительной аренды, насмотрелся на весьма странные вещи в процессе и прожив 3 месяца поймал кучу весьма интересного опыта который надеюсь кому-то поможет.
Хотел сделать маленький отзыв, но деталей много потому разобью его сразу на разделы, чтобы было удебнее читать. За орфаграфию - мискузи, чукча не писатель🙂
Disclamer: все написанное ниже чисто субьективное мнение, не притендует на обобщение рынка и не является проплаченным или заказным.

Коротко об опыте

За время поисков просмотрели вариантов 10ть, все за чертой Харькова - Дергачи, Старый Салтов, Задонецкое/Коропово и прочее.
Заходя на рынок я не понимал одной вещи - у нас люди не понимают что такое аренда домов от слова совсем. Конечно есть профессионалы и с ними очень приятно работать, но большенством это люди решившие запрыгнуть на хайп поезд созданный пандемией, которые толкают спорные по наполнению и расположению дома под видом дворцов в центре вселенной :-)
Как пример, летом (особенно в "курортных" местах) люди платили какие-то дикие деньги типа 1.2к$ за дом в 30 квадратов который просто находится в 10ти минутах езды от Коропово и стоит под лесом. Зимой его пытались выставлять за 800 при условии дровяного отопления, так себе грунтовки и почти получаса езды от Змиева.
Long story short, при поиске хорошего дома под ваши условия это не будет спринт, это будет похоже на марафон. Понимание своих потребностей, изучение рынка, и уже только потом спринты по осмотрам хороших варивантов в 7мь утра в области🙂
Ниже поделюсь более частными деталями которые могут помочь при выбаре, каждый раздел более менее независим, приятного чтенияю.

О себе

Семья айтишников из двух человек, плюс кот 7ми лет, дворовой, кастрированный с весьма буйным нравом. С друзьями в доме не кутим, любим покой и умиротворение.

Кретерии выбора

Пандемия и работа из дома в однушке - это сложно, потому решили снимать дом.
Главными кретериями были
  • дом минимум 100 квадратов на 3 комнаты + кухня
  • лес в пешей доступности или красивый вид или курортная зона типа Коропово/Старый Салтов
  • крупный город/поселок - 5-10 минут езды на тачке
  • высокоскоростной интернет(20-30мб)
Бюджет - косарь зелени вместе с отоплением. Дровяное отопление не рассматривали, только как развлечение.

Опыт жизни в доме с октября по январь

С чем я столкнулся уже за 3 месяца жизни:
  • Старый Салтов это _всего_ пол часа езды от окружной, то есть это совсем не далеко от города и Салтовки
  • Подземный гараж отапливаемый с лестницей в дом без выхода на улицу - это очень крутой опыт
  • Минус такого гаража - нужна хорошая вытяжка и двери чтобы газы через лестницу не попадали в дом, иначе ооочень тяжело их выгнать
  • Наличие леса в пешей доступнсти совсем не значит, что зимой вы там будете часто гулять :-)
  • если дорога не центральная артерия типа Харьков-Волчанск и дом у вас стоит не прямо на ней, дорогу ни кто не будет чистить и посыпать песком/солью
  • отопление может стоять дорого, очень дорого(об этом ниже)
  • если дом в садовом товариществе, то есть высокий шанс что кроме вас и еще пары семей в округе на пару киллометров будут только зайцы и сойки с синицами. Я был к токому готов, плюс места достаточно спокойные зимой.
  • Отапливать комнату кондером можно если сильно припечет, но ночью спать весьма не комфортно изза шума

Инет

Для меня было откровением - 4ж интернет со скоростью в 15-20мб можно настроить даже в глухом лесу, я пользовался услугами https://bridgenet.com.ua/ адерватные парни, за 7к гривен приехали в мой Зажопинск, со своим оборудованием, мне все настроили за полтора часа, рассказали и показали что как, короче рекомендую. Не рекомендую ставить все самому если вы не спец по этой теме, две причины
  1. Если вы живете и работаете из дома, то инета по обычным сим картам вам не хватит, 20-30 гб съедаются оооочень бытро, а эти ребята дают полный безлимит, но нет торрентов((, нетфликс наше все🙂 В продаже таких карт я не видел, вроде это их ноухау.
  2. Модем который был в доме куда я въехал (Microtic wAP LTE kit) стоял 4к, он у меня лагал, периодически дропал коннекчшен, и не выдерживал несколько человек одновременно звонящих по скайпу, карта была Киевстар, спасались инетом с телефонов ибо хорошо ловила связь, но это ооочень не комфортно.

Вода

Я не осознавал как плохая вода может портить жизнь. На Старом Салтове вода богата железом, то есть она даже после очистки может вонять "протухшим" и вода из бойлера будет с более сильным запахом чем обычная проточная (даже после очистки).
+ вы тратитесь на средства для очистки этой самой воды, у меня выходило 2 мешка соли в месяц, то есть 700 гривен.
+ вам надо организовать доставку бутылированной воды, у меня это косарь в месяц 6ть бутылок 19.5л моршинской

Кот

Кострированный кот у нас не метит, ходит в горшок, но царапает мебель, обои и наличники дверей. Когтеточки не помагают. Решение - купили специальный скотч для котов на козетке, он ярко желтово цвета, лепится на наличники и двери, следов не оставляет при снимании. С мебелью пошили себе чихол из ткани антикоготь, стит не сильно девешо, но если стоит вопрос покупать при выезде диван за 20к гривен (если он кожа и кот его сильно подерет) или купить накидку за 2к гривен которую еще и будете по разным домам возить - выбор очевиден.

Гараж

У нас подземный гараж в -1 этаже, отапливаемый, с лестницей ведущей прямо из гаража в дом (без выхода на улицу) - это очень крутой опыт, советую попробовать. НО минус такого гаража - нужна хорошая вытяжка и двери/тамбур между домом и гаражем, чтобы газы через лестницу не попадали в дом, иначе ооочень тяжело их выгнать(как у нас и получилось). В целом не вижу проблем ставить машину за домом, главное наличие калитки/ворот чтобы меньше переживать. Наличие навеса - супер, но и без него можно норм жить.

Отопление в частном доме

Сейчас мы снимаем дом в 225 квадратов и отопление выходим 12-15к гривен в месяц, при том что мы экономим и отапливаем только те комнаты в которых сейчас находимся.
Почему выходжит так дорого:
  1. Дом монолитно-каркасный + пенобетон, не утепленный, используем мы активно только 150 квадратов(остальные гараж и хоз помещения) что дает нам 150*0,05*24*30 = 5400 килловат в месяц - https://radiator-era.com.ua/raschet-elektrootopleniya по нормамам, но держать в доме +15 или +10ть это выбор не для каждого. Когда мы тополи в режиме "тепло везде" это выходило 500 гривен в день, то есть 15к гривен в месяц. Учитываем что это не предел, в холодный месяц в -15 и ниже будем больше.
  2. Отопление электрическое на 30-50% дороже газа
  3. Нет счетчика день ночь( то есть нет экономии в 50% ночью) и его нельзя сюда поставить ибо сады
  4. Дом в садовом кооперативе, то есть свет продается по тарифам предприятий в районе 2х гривен за килловат
  5. В доме стоит дешевый котел/нагреватель на 15 килловат без умного управления, батареи управляются обыными крутилками, следовательно надо постоянно регулировать температуру котла(на -1м этаже) и батареи по дому, что иногда приводит к перерасходу энергии ибо провтыкал - в комнате сауна и ты сжег бабло.
  6. Тепло долго доходит до 2го этажа (где спальня и кабинеты) что дает доп. тепло потерю

Если держать это все в голове при заселении и быть готовым к таким тратам - то все будет супер, я например только после 2х месяцев понял сколько дом жрет и откровенно не был готов планить кучу бабок живя в неутепленном доме в глуши, если за те же деньги(база+отопление) могу снимать дом почти на Флоринке🙂

НО есть вполне себе адекватные дома утепленные со счетчиками день ночь где можно не устраивая себе северный полюс вкладываться в 3-7мь тысяч.

Что я теперь учитываю при аренде дома

Отношение хозяев

Для меня звоночками теперь служит:
  • Я хочу только зарабатывать на аренде и ничего в дом вкладывать не буду. Пример, в доме плохая плита, из гаража все газы попадают в дом, ворота заедает. Адекватный хозяин понимающий, что аренда в первую очередь это сервис за который собственно люди и платят ему деньги, будет открыт и понимать как и когда это все чинить и главное за чей счет. Отличный пример - мы смотрели таунхаус за магеланом на алексеевке, хозяин предоставлял поддержку 24/7 если что-то происходит по дому, + меблирование тем, что мы попросим + круглосуточная охрана комплекса + выезд силовиков если заваруха - вот это я понимаю сервис.
  • При сдаче жилья хозяин ожидает получить жилье в том же состоянии, как и сдавал. У всего есть амортизация - шторы, обои, полы, двери и так далее, у всего есть срок службы и износа. Если хозяин свято верит, что после 1/2/5 лет вы ему вернете жилье как в день его сдачи - бегите от таких дурачков как можно быстрее. Вы покупаете сервис для жизни, а не билет в музей.
  • Этот дом в куррортном месте стоит 1.2к в сезон, я сдам его вне сезона за 800. Я был в куче домов которые простаивают вне сезона ибо куррортные места ни кому не нужны зимой, Коропово не Буковель и далеко не каждый это понимает. Для себя я вывел простую формулу - сезон у нас максимум 5ть месяцев с мая по сентябрь включительно, берем 1200 в месяц умнажаем на 5ть месяцев, это 6к заработка в сезон, делим эту сумму на 12ть месяцев - 500 долларов в круговую по месячно если дом зарабатывает только в сезон. Это я еще не вычитал затраты на отопление дома мне сезона чтобы он не сырел, стоимость охраны и другое. В одном месте я договорился за 1100 в сезон и 600 вне сезона что позволяло хозяйке зарабатывать 800 $ в круговую без рисков. НО если дом близко 5-10 минут езды от городских крупных узлов типа Салтовка и Алексеевка то эта схема не работает ибо даже на берегу озера вы по сути живете в городе, а не в деревне или на курорте.

Коммуникации и дорога

  • Если вода отдает сероводородом/железом то она жесткая, ее нельзя пить, волосы будут деревынными при длительном использовании, что выльется в покупную воду и дорогостоящии шампуни/маски для волос + крема для тела + покупку соли для умягчения чтобы ей вообще пользоваться
  • Как далеко находится ближайшая крупная дорога, то есть которую посыпают солью, чистят. Если ваша машина не полноприводный джип/сув и дорога далеко, это может быть челлендж. Но тогда зачем вы едете жить в дом?😉
  • Скорость интернета может быть проблемой, потому лучше сразу это проверять. Я видел 10мегабит по оптике, так что не верьте на слово.
  • Напряжение в электро сети может существенно отличаться в сельской местности чем в городе, электроплита при 180 вольт вам ничего не нагреет, тоже самое с микроволновкой и другой требовательной электроникой. Хотя везде где мы ездили, ни кто таких проблем не замечал, но лучше уточнять.

Отопление зимой и кондиционирование с бассейном летом

  • Есть ли счетчик день/ночь? топится ли дом газом или электричеством? утеплен или нет? - это база с которой надо начинать
  • Жил ли кто-то в доме постоянно зимой? Цена озвученная за отопление в теплый месяц или в холодный? Если дом не утеплен и там ни кто зимой не жил или ответ владельца расплывчат, можно попасть на круглую сумму отопления - стоит договариваться за максимальную сумму по электрике в месяц. Это было реальное предложение от хозяина дома, который понимал что люди не могут платить по 15к за электричество если его дом не утеплен или потребляет много.
  • Обслуживание бассейна может стоит 3к+ в месяц, где я планировал арендовать - мне предлагали вариант самостоятельного его обслуживания почти за бесплатно, но это зависит от вас.
  • Кондиционеры должны быть в доме, если их нет, то есть вариант что в доме будет не комфортно в жару (как и в квартире).

Комиссия брокеру

Тут совет только один - если въезжаете на долго, не кидайте брокеров🙂 Если мы берем дом за косарь, то это 500 баксов, раскидываем на год, это по 40 в месяц к стоимости которые я отдаю за то, что документы проверены, и мне помагают и подсказывают в процессе оформления аренды. Плюс я работаю в основном с одим-двумя людьми/компаниями, которые меня знают и которым я доверяю - тут как бы и не жалко человеку оплатить его хлеб.


ВСЕМ УДАЧНЫХ ПОИСКОВ! Пара фотографий сделанных из дома и рядом